Построил – оформи

С 1 марта 2025 года законом 487-ФЗ статья 52 Градостроительного кодекса дополнена следующими положениями. Строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня:

• получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения – если требовалось разрешение на строительство;
• получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности – если требовалось уведомление о планируемом строительстве.

Чтобы получить возможность эксплуатации здания, сооружения (либо помещения или машино-места в таких объектах), собственник или застройщик теперь обязаны:

• подготовить и направить в уполномоченный орган (организацию), документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию (в том числе, для кадастрового учета или госрегистрации прав) – если строительство велось на основании разрешения на строительство;
• подготовить и направить в орган регистрации прав документы, необходимые для кадастрового учета или госрегистрации прав, если не требовалось разрешение на строительство:
  • для строительства гаража на участке, предоставленном физлицу для целей, не связанных бизнесом;
  • для строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
  • для строительства, реконструкции объектов ИЖС.

За что придется заплатить гражданам

Как это все отразится на налогах, взимаемых с граждан? Согласно ГрК здание относится к объектам капстроительства, а сооружение может быть как капитальным, так и некапитальным. По существу, новые нормы вводят обязанность регистрировать каждый сарай, чтобы собственник мог его использовать. Объектами налогообложения для граждан согласно НК являются не только жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, но и иные здание, строение, сооружение, помещение.

Вместе с тем, физлица имеют право на налоговую льготу (то есть, налог не платят) в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров, и которые расположены на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или ИЖС (подпункт 15 пункта 1 статьи 407 НК). Так что, если вновь построенный сарай небольшой, то с 1 марта его по закону надо зарегистрировать, но налог платить за него не придется.

Накажут ли за отсутствие регистрации

Обязанность регистрации касается вновь построенных объектов, а если сарай старый, то, когда его начали эксплуатировать, данной обязанности еще не было установлено, и закон не может действовать "задним числом", если специально это не оговорено. В данном случае никаких "переходных" требований на этот счет не введено, так что владельцы старых сараев могут спать спокойно. Но если даже незарегистрированный сарай новый, и проверяющие вдруг объявятся на участке, то как они докажут, что сарай по факту не использовался до марта 2025 года?

При этом имеется статья 19.21 КоАП, согласно которой несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним влечет наложение штрафа на граждан в размере от 1,5 до двух тысяч рублей.

Возможность штрафовать на основании данных видео-, фотофиксации установлена статьей 2.6.2 КоАП лишь за административные правонарушения в области благоустройства территории, предусмотренные законами субъектов РФ (а не федеральными законами, тогда как обязанность госрегистрации установлена именно федзаконами), в части содержания, эксплуатации, перемещения, переоборудования либо разрушения объектов благоустройства.

То есть, если поймают, оштрафовать могут, но не на основе видео- или фото-фиксации, и к тому же – только если докажут, что сарай новый, то есть что не использовался до марта 2025 года. Под "сараями" здесь и выше образно подразумеваем любые хозпостройки, например, бани.

Дольщики не открутятся

Также введены нормы о неизбежной регистрации права на дольщиков. После передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства и проведения кадастрового учета такого объекта застройщик в течение 30 рабочих дней со дня подписания акта обязан направить в орган регистрации прав заявление о госрегистрации на участника права собственности. В этом случае после регистрации застройщик обязан передать новому собственнику выписку из ЕГРН. Также в течение полугода застройщик должен подать заявление на регистрацию общих помещений и машино-мест, которые строились без привлечения средств дольщиков (письмо от 28.12.2024 N БС-4-21/14784@).

Источник: Audit-it.ru